Являются ли балкон или лоджия общедомовым имуществом.
Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2012 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.
Правовые основания
Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).
П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.
Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.
Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.
Решение ВС РФ
В определении № КАС11-789 апелляционной комиссии сказано, что отнесение элементов конструкций балкона отдельной квартиры к общей собственности никак не противоречит Жилищному или Гражданскому кодексу. ВС РФ признал плиту балкона (лоджии) не предназначенной для использования больше, чем в одной квартире, но относящейся к имуществу для общего владения жильцами здания.
Распределение ответственности
К общедомовому имуществу относятся: плита, наружное ограждение, внешние стены
Владельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по своему отношению к необходимости ремонта балкона:
- Часть своей квартиры (летняя площадка). При покупке жилья так указывают в некоторых договорах. Соответственно, личная территория обустраивается ими по своему желанию.
- Составляющая фасада дома. Ремонт обязана производить управляющая компания (УК) или ЖЭУ.
Если обобщить вместе все нормативные документы, получается такое распределение:
- В общедомовое имущество относят:
- плита;
- наружное ограждение;
- внешние стены.
- Индивидуальное пользование:
- перила;
- окна;
- двери;
- самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.
Поэтому ответственность за содержание конкретного элемента этой части жилого помещения может отличаться.
Дополнительное согласование необходимо для навешивания на наружную часть ограждения ящиков с цветами, других выступающих, утяжеляющих несущие части, предметов.
Как относиться к распределению собственности
В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.
Так и трактуется право использования балкона с выходом из помещения, находящегося в частном владении, – пространство, указанное в техническом паспорте квартиры,для жильца.Улучшение обстановки путем установки навесов, легких каркасных конструкций для защиты от непогоды и солнца, их ремонт, обслуживание, относятся на баланс владельца квартиры, будут его частью его собственности. Некоторые варианты перестройки требуют согласований в разрешительных органах. Конструктивные элементы дома принадлежат всем участникам жилищного товарищества.
Показательно, что такие же отношения между жильцами возникают при решении вопросов размещения рекламных конструкций, баннеров на наружной поверхности лоджий. Общим собранием всех собственников протокольно решается вопрос о согласии на размещение плаката. Более того, решение удалить самовольно размещенную рекламную продукцию (жильцом, посторонним, арендатором) тоже принимается всеми домовладельцами.
Те части дома, которые не разделены соглашениями всех участников по каким-то другим критериям, делят на всех равными частями. Если один владелец сделал неотделимое улучшение своей части, его доля может быть, соответственно, увеличена. Устраняемые улучшения находятся в собственности жильца.
Именно для эксплуатации здания, как комплекса технологических систем, разработан механизм долевого участия всех владельцев отдельных квартир.
Ремонт общедомового хозяйства
Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.
Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.
Для принятия компетентного решения о производстве ремонта в связи с аварийным состоянием общего имущества (балконных плит, имеющегося ограждения) на имя директора УК направляется заявление. Один экземпляр, обязательно, должен быть на руках владельца квартиры – заявителя на случай обращения в суд по причине отказа. О том, как проводится ремонт общедомового хозяйства смотрите на этом видео:
Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.
Собственника квартиры могут обязать устранить сделанные изменения долевой части здания, если они нарушают установленные нормы. При отказе выполнить требования направляется обращение Государственной жилищной комиссии для инспекции нарушений.
Изменения по учету
Лоджию, балкон, как правило, относят к общей площади и оплачивают с понижающими коэффициентами. Если хозяин выполняет переустройство, объединяет с прилегающей комнатой, то данная площадь переходит в разряд отапливаемой с соответствующими начислениями по теплу.
На практике, управляющие компании часто не включают такие площади, как балконы, в перечни имущества дома при заключении договора. Дополнительно подтверждают обязанность владельца квартиры содержать свою часть имущества рассылкой и вручением уведомлений об очистке конструкций от снега зимой. С учетом таких обстоятельств, суд становится на сторону компании.
Отдельным моментом будет право собственности на одну комнату в отдельной квартире. В этом случае владелец не имеет права ограничивать пользование балконом всеми жильцами квартиры, выделять его из общей части.
Наши новости.
Недавно Верховный Суд РФ дал ответ на вопрос о том, является ли лоджия общим имуществом многоквартирного дома.
В 1993 году Гульванский В.Г. приобрел квартиру, а в 1994 году пристроил к ней лоджию. Реконструкция производилась по разрешению межведомственной комиссии при управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска.
В 2011 году постановлением администрации города лоджия фактически была включена в состав многоквартирного дома и показана на утвержденном плане границ земельного участка вместе с домом.
В марте 2015 года Гульванский В.Г. умер, квартиру унаследовала его супруга Гульванская Т.А. Квартира была зарегистрирована за ней на праве собственности, но без учета лоджии.
Гульванская Т.А. обратилась в суд с иском к администрации г. Пятигорска о признании за ней права собственности в порядке наследования на квартиру с учетом лоджии и сохранении квартиры в реконструированном виде (с пристроенной лоджией).
Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он исходил из того, что лоджия пристроена на законных основаниях, но не была надлежащим образом оформлена и зарегистрирована органами кадастрового и регистрационного учета.
Поскольку выполненными работами по реконструкции права и законные интересы других граждан не нарушаются, угроза их жизни и здоровью, согласно экспертному заключению, не создается, то суд пришел к выводу о возможности сохранить квартиру в реконструированном виде и признать право собственности за истицей.
Суд апелляционной инстанции отменил это решение и отказал в иске. По его мнению пристройка к квартире является общим имуществом многоквартирного дома.
Апелляция указала на невозможность признания за истцом права собственности на пристройку, как на самостоятельный объект, и невозможность признания права собственности на реконструированный объект без перераспределения долей всех сособственников в праве на общее имущество.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с выводами апелляции и указала, что лоджия не является общим имуществом, поскольку выход на нее осуществляется только из одной квартиры и она не предназначена для обслуживания более одного помещения. Хотя площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры.
«Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция — балконная плита или плита лоджии», — сказано в Определении ВС РФ от 03.07.2018 № 19-КГ18-9.
Также суд апелляционной инстанции, признавая пристройку лоджии к квартире самовольной постройкой, не учел, что лоджия была пристроена в соответствии с разрешительной документацией, которой не была дана надлежащая правовая оценка.
ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
А вы согласны с позицией ВС РФ? Кстати, вопросы вмешательства собственника в общее имущество здания, в том числе связанные с переоборудованием балконной плиты, будут рассматриваться 6 сентября на бесплатном вебинаре «Вмешательство собственника помещения в общее имущество здания: когда это допустимо по практике Верховного Суда Российской Федерации».
Регистрируйтесь на вебинар и задавайте свои вопросы Андрею Егорову. Будет интересно!
Являются ли погреба и балконы элементами общедомового имущества?.
Вопрос :
Собственник помещения на первом этаже многоквартирного дома организовал в подвале погреб, а собственник помещения на последнем — надстроил над балконом еще один балкон, в качестве второго этажа.
Входят ли указанные подвал и балкон в состав общего имущества собственников помещений в доме?
Ответ :
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе без согласия всех прочих собственников каким-либо образом выделять долю в общем имуществе, в том числе в подвале многоквартирного дома. Таким образом, если согласие на организацию погреба в подвале не было получено, то данный погреб является неотъемлемой частью общего имущества многоквартирного дома.
Любые конструкции, возведенные собственником помещения на балконной плите не могут входить в состав общего имущества собственников помещений в доме, поскольку предназначены для обслуживания только одного помещения.
В соответствии с п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Согласно подпунктам «а», «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая балконные плиты).
В силу п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Следовательно, в отсутствие согласия всех собственников помещений в доме, ни один из собственников не вправе выделять из состава общего имущества (в том числе подвала многоквартирного дома) долю, в том числе путем организации погребов либо выделения части данного помещения иным образом.
Относительно включения в состав общего имущества надстроенного собственником над балконом принадлежащего ему помещения второго балкона необходимо пояснить следующее.
Как указал Верховный суд РФ в Определении от 17.01.2012 г. N КАС11-789, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. По мнению Московского городского суда, выраженному в Апелляционном определении от 26.08.2013 г. по делу N 11-27430, в перечень общего имущества не входят конструкции, не относящиеся к числу ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома и служащие для эксплуатации только одного жилого помещения.
Таким образом, возведенные собственником на балконной плите конструкции, как обслуживающие только одно помещение в доме, они не могут входить в состав общего имущества собственников помещений.
Загрузка...