Градостроительный кодекс фасад многоквартирного дома общее имущество.
Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.
Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г.
An error occurred.
Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Видео: большая реконструкция Но общие правила таковы, что возведение одного дома на нескольких земельных участках неправомерно. Предварительно нужно объединить участки.
Порядок действий для получения разрешения на строительство ДБЗ будет таким:
Объединить используемые участки В единый и отобразить процесс в межевом плане Получить разрешение на строительство единого дома Состоящего из нескольких блоков, с размещением его на едином участке Ввести готовый объект В эксплуатацию Поделить участок меж собственниками Посредством подготовки отдельных межевых планов (ДБЗ ставится на кадастровый учет как единый объект из нескольких секций, но право у каждого собственника есть только на свой блок)
Кадастровая база будет содержать сведения об отдельном блоке вместе с частью прилегающей земли.
Градостроительный кодекс фасад многоквартирного дома общее имущество
Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится В наследство можно передать часть дома Вместе с прилегающей частью участка Блокированная застройка признается цельным строением С отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным
Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.
То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).
Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности.
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г. N 10852/08 Суд удовлетворил требование об обязании общества демонтировать с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций, поскольку общество разместило свою конструкцию на фасаде здания, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования с другими собственниками нежилых помещений
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г.
N 10852/08
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
в составе председательствующего судьи Дедова Д.И.
Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.
Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт.
Что же такое блокированная застройка применительно к дому?
Определение
В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.
По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.
Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов.
Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.
Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.
Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию.
Не располагает едиными внутридомовыми системами Предоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика Обладает общим оборудованием За пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций
Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.
Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.
Технический план
Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.
Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.
Межевание участка необходимо при постановке его на кадастровый учет. При межевании границей смежных участков признается общая стена блоков и по линии стены осуществляется раздел общего участка.
Выполняют процесс межевания кадастровые инженеры, выдавая по окончании работ межевой план.
На его основании участку присваивается уникальный кадастровый номер, и участок ставится на кадастровый учет.
После того как межевание окончено и определены границы участка, собственники дома вправе обратиться в администрацию за передачей земли в собственность или для выкупа участка.
Фасадом здания считаются все его внешние границы, закрепленные в поэтажном плане БТИ – главном документе, графически отражающем недвижимый объект. Любые изменения этих границ являются изменениями фасада и подлежат обязательному согласованию.
Изменение фасада отдельно стоящего здания или многоквартирного дома может потребоваться собственникам или арендаторам помещений для организации и ведения бизнеса.
Кроме создания индивидуального стиля, изменение фасада может иметь и практическую сторону: не секрет, что многие здания со временем теряют свою привлекательность и плохо защищают помещения от влияния внешних факторов.
Жилищным кодексом РФ (статьи 25-29), где любое заинтересованное лицо может ознакомиться со списком необходимых документов, а также ответственностью за самовольные преобразования в помещении.
Планируемая перепланировка не должна ухудшать условия эксплуатации здания, становиться источником рисков для жизни и здоровья проживающих в нем людей, ущемлять чьи-либо интересы.
Что разрешено, а что делать нельзя
При перепланировке разрешено изменять конфигурацию помещения таким образом, чтобы улучшить его функциональность, удобство для проживания или воплотить дизайнерские идеи.
Так, например, допустимым является:
- демонтаж подоконного блока с установкой витражных дверей без переноса радиаторов отопления;
- устройство в квартире сауны с объемом парильни, не превышающим 24 куб.
Разработку и согласование проекта могут проводить специализированные фирмы (проектные организации), входящие в СРО.
Что считается изменением фасада
Изменением фасада является не только его внешняя отделка, но и другие работы, затрагивающие его площадь.
Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?.
Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник квартиры потребовать ремонт от управляющей организации?
Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники квартир сами.
К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К числу такого имущества относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу (Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014 ).
Поэтому собственники квартир могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.
В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?
В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома (Письмо от 17.12.2012 № ОГ-Д23—6469 ).
Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?
От ответа на этот вопрос зависит, в какой части применяется жилищное законодательство к дому. Если дом блокированной застройки является многоквартирным, то в отношении такого дома надо выбрать способ управления, то есть будет применяться ст. 161 ЖК РФ . Если же дом не является многоквартирным, то выбирать способ управления не надо, что может значительно упростить собственникам жизнь.
Под многоквартирным понимается дом, в котором более одной квартиры. Важным признаком является возможность выхода из квартир либо на общий земельный участок, либо в места общего пользования. Эти признаки указаны в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 .
В зависимости от конкретных обстоятельств судебная практика признает дома многоквартирными или нет, ориентируясь на наличие общедомового имущества (см. например Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу № 33—2818 , определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 № 13-КГ15—2 ). Если общедомовое имущество есть, то дом с большой вероятностью будет признан многоквартирным.
Что делать, если у Вас квартира в многоквартирном доме? В этом случае необходимо, прежде всего, выбрать способ управления. Это может быть управляющая организация или ТСЖ. Кроме того, вы можете взять дом на непосредственное управление (ст. 164 ЖК РФ ).
Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?
От решения этого вопроса зависит, кто будет содержать и ремонтировать фасад. Если фасад является общедомовым имуществом, то ремонт будет производиться управляющей организацией. В противном случае ремонтом и содержанием придется заниматься собственникам самостоятельно.
К общему имуществу относятся элементы дома, которые обслуживают более одного помещения (ст. 36 ЖК РФ ). Например, лестничная площадка — это общее имущество, потому что она обслуживает два и более помещения в доме. Самостоятельной ценности площадка не имеет.
Такую же логику надо применить к фасаду здания. Очевидно, что фасад дома обслуживает больше одного помещения. Кроме того, фасад сам по себе ценности не имеет. Фасад приобретает ценность только в том случае, если он обслуживает помещения в доме. Отсюда очевидно, что фасад дома — это общее имущество. Этот вывод подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 № 50-КГ15—4 .
Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?
Транзитные сети проходят через многие многоквартирные дома. И собственников квартир, казалось бы, не должно это волновать. Однако повод для волнения есть. Ведь собственники квартир из своего кармана платят за содержание общего имущества. И если трубы, которые обслуживают не только конкретный дом, но и соседний, являются общим имуществом, то собственнику квартиры придется платить не то что за соседа по лестничной площадке, но и за жильца из соседнего дома.
Является ли трубопровод, который проходит через несколько домов, общим имуществом собственников того дома, через который он проходит? Чтобы ответить на этот вопрос, надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ .
Общедомовым является имущество, которое обслуживает две и более квартиры в доме. В норме четко сказано, что общее имущество должно обслуживать помещения, которые находятся в доме. Следовательно, если какое-то имущество, пускай и расположенное в доме, обслуживает квартиры не только в этом доме, но и в соседнем, то это не будут общедомовое имущество.
Такой вывод подтверждается и судебной практикой (Решение АС от 03.12.2012 № АКПИ12—1326 , Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 № 308-КГ16—6464 ).
Из всего этого можно сделать вывод: обслуживать транзитные сети управляющая организация дома не обязана, а собственники квартир в таком доме не обязаны платить за обслуживание.
Дата добавления: 2018-06-01 ; просмотров: 298 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ
Судебная практика.
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г. N 10852/08
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
в составе председательствующего судьи Дедова Д.И. и судей Борисовой Е.Е. , Моисеевой Е. М.
рассмотрел в судебном заседании заявление от 28.07.2008 б/н N 017-1822 открытого акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Архангельской области от 05.12.2007 по делу N А05-9887 /2007, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 по тому же делу.
товарищество собственников жилья «Выучейского, 16» (далее — ТСЖ) обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу «Мобильные ТелеСистемы» в лице филиала в Архангельской области (далее — общество) об обязании демонтировать (убрать) с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома 16 по улице Выучейского в городе Архангельске конструкции, на которых на красном фоне белым изображено яйцо и три буквы «М», «Т», «С» (с учетом уточнения требований). В обоснование своих требований ТСЖ сослалось на то, что фасад дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как ответчик установил конструкцию без согласия собственников общего имущества дома и уклоняется от заключения договора на размещение своей конструкции.
Решением от 05.12.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.02.2008, исковые требования удовлетворены. Суд обязал Общество в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу демонтировать и снять с фасада дома 16 по улице Выучейского указанные конструкции.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 указанные судебные акты оставлены без изменения.
В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора общество просит отменить оспариваемые судебные акты, считая, что ими нарушено единообразие в применении и толковании норм материального права. Заявитель полагает, что ТСЖ является ненадлежащим истцом по делу. По мнению заявителя, суды необоснованно применили расширительное толкование статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляя за ТСЖ право защищать права собственности собственников помещений; не дали оценки доводам общества о том, что между собственниками помещений в доме и ответчиком достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом дома.
Изучив содержание заявления и оспариваемых судебных актов, суд не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.
Как установлено судами, общество является собственником нежилого помещения общей площадью 127,9 кв. м. и арендатором нежилых помещений общей площадью 761,4 кв. м. на первом и втором этажах дома 16 по улице Выучейского в городе Архангельске. В указанных помещениях расположен административный офис общества, а также магазин-салон по обслуживанию абонентов и продаже телефонных аппаратов.
На фасаде дома N 16 по улице Выучейского общество установило конструкцию, указанную в исковом заявлении.
Суды, удовлетворяя исковые требования ТСЖ, признали их обоснованными исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются согласно пункту 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с подпунктами «в» и «г» пункта 2 части 1 которых в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что общество разместило свою конструкцию на фасаде здания, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме без согласования с другими собственниками нежилых помещений.
Суды отклонили довод заявителя о том, что спорная вывеска расположена на металлопластиковом каркасе, являющимся конструктивной частью нежилого помещения, находящегося в собственности физического лица и входящего в состав общей долевой собственности, указав, что часть здания, на котором расположена спорная вывеска, относится к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.
Довод заявителя о том, что ТСЖ не может выступать истцом по настоящему делу, суды также сочли несостоятельным, поскольку согласно положениям пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья в отношении общего имущества не только выступает как представитель домовладельцев, но и имеет самостоятельные права и несет обязанности, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и предъявлять иски в защиту своих прав и законных интересов.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А05-9887/2007 Арбитражного суда Архангельской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Архангельской области от 05.12.2007, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 по тому же делу отказать.
Председательствующий судья Д.И. Дедов
Судья Е.Е. Борисова
Судья Е.М. Моисеева
Загрузка...