Таунхаус — что это?.
Здравствуйте!
Прошу помочь в правовом статусе нашего жилья.
Есть вновь построенный Жилой квартал (ЖК) «Х», построенный на землях ИЖС, земля на момент строительства была в аренде у застройщика, затем он ее выкупил. В настоящий момент на территории ЖК «Х» имеются построенные: один многоквартирный дом в три этажа и четыре подъезда, частные дома со своими участками и Таунхаусы с прилегающими участками в собственности (которых больше всего).
Застройщик организовал свою управляющую компанию в поселке, на организованных открытых торгах Муниципального образования наша управляющая компания выиграла, так что тут вроде бы как все законно. В данный момент управляющая компания проводит общее собрание собственников жилья и тут вопрос.
Каким может быть правовой статус у Таунхауса с прилегающим участком в собственности: дом блокированной застройки? Многоквартирный дом? Многоквартирный блокированный дом? Или еще как то?
Документы на Таунхаус у собственников:
1. Свидетельство о государственной регистрации права – Блок-сеция жилого дома, назначение: жилое, 2 — этажный, общая площадь 80м2, Ленинградская область, Выборгский район, п. Первомайское, пр. Сизова д.5 строение 3
2. Свидетельство о государственной регистрации права – Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство многоквартирных домов далее адрес.
Земля у нас под каждым строением в частной собственности, а не в долевой.
Таунхаусы 2х – этажные, на 8 собственников, общей крыши нет, общих подвалов нет, электричество заведено в каждую секцию отдельно, но от общего кабеля, есть общий щиток с торца дома, канализация отдельная, но идет в общий колодец, вентиляция отдельная, газовая труба, идущая по фасаду дома общая с вводом в каждую секцию, у каждого отдельный вход с собственного земельного участка, примыкающего к дорогам общего пользования, вдоль дорог единая система ливневого стока.
Дело в том, что ни одним законом не предусмотрена форма проведения собрания жильцов для домов блокированной застройки (может я и ошибаюсь) или, все же Таунхаусы это многоквартирные дома? Как написано в СП 30-102-99 п.5 Жилые образования п. 5.2.2. Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир.
Так же есть Приказ Росстат от 08.10.2013 №393 п.1, раздел 4 Жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (ст. 49 ч. 2 п. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам.
Смотрим понятие из Градостроительного Кодекса, территория общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (глава 1, статья 1, п12.) Выйдя с нашего Таунхауса на собственный участок мы беспрепятственно попадаем на дорогу общего пользования и свободно можем попасть в любую часть поселка будь то детская площадка, озеро и т.д. все, что находится на территории поселка.
Вопрос , по каким Законам строится работа собственников жилья Таунхауса с Управляющей компанией, утверждении тарифов и т.д. ЖК РФ практически полностью построен на работе с многоквартирными домами или созданием ТСЖ, жилищных кооперативов.
Вот что нашла. Может быть это письмо поможет вам разрешить ситуацию
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 17 октября 2011 г. №ОГ-Д23-1694
О статусе жилого дома блокированной застройки
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу определения статуса жилого дома блокированной застройки и в пределах своей компетенции сообщает.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 №168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.
Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление №47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.
Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).
Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «квартиры», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета Вы вправе обратиться за защитой своих прав в суд.
Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 №40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.
Кроме того, письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
Считается ли блокированный малоэтажный поселок многоквартирным домом?.
По документам я являюсь собственником 4-х комнатной квартиры.а по сути проживаю в блокированном малоэтажном жилом поселке.У меня нет с моими соседями общего имущества.т.к. это 3-х этажный таунхаус.У меня своя котельная.Группа афилированных лиц,создавшая т.н. ТСН на территории нашего » поселка»,а по документам просто улицы с номерами домов и кватир,утверждает,что у нас есть общее имущество за которое помимо коммунальных услуг,мы должны платить.Между мной и ТСН отсутствует 2-х сторонний договор об оказании услуг навязываемый мне ТСН.Коммунальные услуги я оплачиваю регулярно и в полном объеме.Правомерно ли требование рукаводства ТСН считать наши дома многоквартирными?
Ответы юристов (1)
Вопрос о статусе таунхауса до сих пор не определён.
Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17
(вместе с Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»)
1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.
В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок».
Однако, к многоквартирным домам таунхаусы не относятся. Земельные участок должен быть сформирован под каждым блоком.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. В соответствии со строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» (СНиП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России от 22.03.2001 N 35, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:
не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;
имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
СНиП 31-02-2001 распространяются на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок.
При этом согласно строительным нормам и правилам «Здания жилые многоквартирные» (СНиП 31-01-2003), утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109, данные нормы и правила не распространяются: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
О чем нельзя забывать, покупая таунхаус?.
Таунхаус – это, по сути, многоуровневые квартиры в сблокированных домах. «Это компромиссный вариант между полноценным загородным жильем и квартирой. Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение полноценного дома с участком», — рассуждает директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.
Нельзя сказать, что они пользуются какой-то невероятной популярностью в Москве, но определенный сегмент рынка все-таки занимают. По данным компании «Инком-недвижиммость», в активной продаже сейчас находится 12 поселков таунхаусов, которые располагаются практически на всех подмосковных направлениях: их много на Новорижском, Дмитровском, Калужском шоссе, а также на Ленинградском направлении.
В основном таунхаусы строятся на расстоянии до 30 км от МКАД, потому что с большего расстояния не очень удобно добираться до столицы. «Средняя стоимость готового таунхауса на Новорижском шоссе составляет 600 тыс. долл. за объект площадью 170-180 кв.м. Самые интересные варианты находятся поблизости от Москвы или на западном направлении», — отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Welhome Жанна Лебедева.
Немного критики…
Вместе с тем, такое жилье имеет ряд минусов, о которых будущие покупатели сразу не думают. Например, в таунхаусе довольно приличное количество пространства занимает лестница. И если в большом загородном доме можно предусмотреть этот момент еще на стадии проекта, то в таунхаусе покупателю приходится иметь дело с типовым проектом. А есть не так уж и много: средняя площадь типичного таунхауса не превышает 200-250 кв.м.
Есть и другие минусы. Формально он расположен за городом, но наличие соседей зачастую мешает абстрагироваться от окружающей суеты. Почувствовать себя изолированными от внешнего мира в таунхаусе вряд ли получится: квартиры имеют общую стену, да и придомовой участок редко превышает 4-5 соток. Вообще, по словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, 42% всей земли в поселках таунхасов отдано под общественные застройки. То есть поселок таунхаусов больше похож на небольшой загородный городок, состоящий из миниатюрных домов.
Однако самым неприятным моментом при покупке таунхауса является качество строительства, которое зачастую просто ужасно. «Качество строительства таково, что мы удивляемся: как вообще проходят госприемку не то что некоторые дома, а целые поселки! – возмущается генеральный директор компании «Хаус-класс» Ирина Безрукова. – Есть дома, где на верхних этажах даже стен нет несущих. На чем крыша держится – одному Богу известно. Вместо несущей стены доски, утепленные и зашитые гипсокартоном, чтобы не было видно».
Лучше всего покупать таунхаус только вместе с экспертом, способным проверить качество дома и заметить типичные хитрости застройщика. Например, если предлагается квартира с ремонтом, то 99,9% вероятности, что там будут замаскированы проблемы, причем весьма серьезные. «Помимо расположения поселка, ценность имеют несущие конструкции, крыша и стены, а все остальное – это мелочи…», — считает И.Безрукова.
Юридические тонкости
Немаловажны и юридические моменты оформления такой недвижимости. Дело в том, что понятия «таунхаус» в законодательстве нет. Поэтому юридически таунхаус может приравниваться к квартире в многоквартирном доме или же к секции в доме блокированной застройки. «С юридической точки зрения, существенное значение имеет, является ли таунхаус квартирой в многоквартирном жилом доме или же представляет собой секцию блокированного жилого дома», — говорят адвокаты Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Людмила Недороскова и Алексей Беляев.
Если застройщик решит продавать строящиеся таунхаусы как квартиры в малоэтажных домах, то приобретение таких квартир возможно только через оформление договора с помощью 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». «Что касается земельного участка, то он в таком случае является общей собственностью владельцев квартир, при этом выделить отдельный участок невозможно», — комментирует партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Никита Федоров.
Однако, застройщик может продавать строящиеся таунхаусы как секции в жилых домах блокированной застройки. В таком случае продажа может осуществляться на любых правовых основаниях. Например, через предварительный договор купли-продажи. Однако на сегодняшний день отсутствует достаточное правовое регулирование, связанное со строительством таунхаусов, в результате чего при судебных разбирательствах таунхаус могут признать квартирой в многоквартирном жилом доме.
«По нашему мнению, такой подход законодательно необоснован. Вместе с тем, в случае признания таунхауса квартирой в многоквартирном жилом доме, существует риск признания недействительной сделки по покупке СТРОЯЩЕГОСЯ таунхауса, если она была заключена не по 214-ому закону», — предупреждает адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Алексей Беляев. .
Коммунальные вопросы
Но юридические моменты оформления – это еще не все. Немаловажным является вопрос управления поселком таунхаусов. «Рост стоимости обслуживания с течением времени – обычная ситуация. Потому что дорожают вообще все услуги и товары, а не только обслуживание домов», — комментирует В.Яхонтов. Вообще, управление и эксплуатация коттеджных поселков и таунхаусов – совсем молодая услуга, ничего еще не устоялось. Однако не стоит забывать, что закон в подавляющем большинстве случаев на стороне потребителя услуг. «Если жильцов условия обслуживания не устраивают, то есть возможность сменить управляющую компанию, решив таким образом возникающие проблемы. Правда, процедура это не очень быстрая», — утверждает Ж. Лебедева из Welhome.
И, наконец, последний вопрос, на который стоит обратить внимание потенциальным покупателям – это вопрос оформления земли. Земля при таунхаусе может быть в собственности или в аренде. «Если она в аренде, то возможны несколько вариантов. Во-первых, договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически. Во-вторых, даже если возникнут проблемы, то «отрезать» эту землю от таунхауса никто не сможет – каждое домовладение по нормам должно обладать необходимым количеством земли для обслуживания и функционирования», — рассказывает В.Яхонтов.
Загрузка...