Зачем оформлять в собственность землю под многоквартирным домом

Зачем нужно оформлять в собственность землю под многоквартирным домом?.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Сколько земли полагается каждому дому?

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже?

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собраниисобственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Я узнал, что границы придомового участка не сформированы – что делать?

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

Мы проверили кадастровый паспорт и провели собрание, что дальше?

Нужно подать в Росреестр документы для кадастрового учета и оформления участка в долевую собственность. Это можно сделать лично в Росреесте или МФЦ, по почте или на сайте Росреестра. Перед подачей документов нужно уплатить пошлину на услугу (сейчас это 200 рублей).

Список документов следующий:

заявление о государственном учете и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица, документ, подтверждающий полномочия представителя;
кадастровый план или документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 года (если в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав этих собственников).

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Минусов нет, что ли?

Без капли дегтя, конечно, тут не обойтись. Придется смириться с тем, что:

возрастет стоимость услуг по содержанию земельного участка (тем более что после определения границ его площадь может увеличиться);
собственники придомовой территории обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка, а это значит, что уборка снега и мусора, ремонт дорог, тротуаров и элементов благоустройства, содержание зеленых насаждений и все такое прочее — это теперь ваша ответственность;
после оформления права собственности могут увеличиться налоговые выплаты (так как может вырасти кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения).

Получается, что снег нам теперь самим чистить?

Оформление земли под многоквартирным домом.

Оформление земли под многоквартирным домом стало весьма актуальным, в связи с введением успевшей нашуметь программы реновации жилья в Москве. Многие владельцы квартир были огорошены тем, что оказались собственниками недвижимости, располагающейся на неприватизированной и неоформленной земле с фиксацией права собственности. В связи с этим неприменим порядок оформления купли продажи земельного участка, существенно усложняется правовое взаимодействие с муниципальными властями.

Зачем оформлять землю?

Оформленная в собственность земля может без ограничений полноценно использоваться;
Без разрешения владельца или ответственных органов госрегулирования, на землю не будут наложены любые обременения, никто не имеет право нарушать право собственности владельцев участка, в том числе касаемо прокладки дорог, коммуникаций, отведения придомовой территории;
Собственник вправе осуществлять благоустройство территории и строительство зданий по собственным проектам;
Доли недвижимости могут сдаваться в аренду, продаваться, использоваться по разному назначению;
Оформленная земля станет дополнительным фактором для повышения лояльности будущих жильцов (покупателей квартир). Это гарантии, защита от форс-мажорных обстоятельств, надежная правовая позиция при конфликтах с заинтересованными лицами;
В случае решения властей о сносе жилья, владельцы квартир в многоквартирном доме и собственник земли вправе требовать компенсации на основе права владения;
Оформление земли под многоквартирным домом в собственность позволяет размещать коммерческие объекты для получения дополнительного дохода.

Основное опасение граждан связано с тем, что собственники квартир опасаются в случае сноса их многоквартирных домов лишиться любых прав владения. Однако, ЖК РФ предусматривает индивидуальную приватизацию земли, поэтому не стоит медлить, необходимо действовать сразу же, как только вам стало известно о проблемной ситуации.

Кто имеет право оформить землю?

Порядок оформления земли под многоквартирным домом предусматривает следующие положения:

Общей долевой собственностью признают основное строение, а также дополнительные объекты, которые относятся к многоквартирному дому – постройки любого назначения;
Земельный участок, сформированный при проведении кадастрового учета с определенной долевой собственностью;
Если участок не учтен в кадастре, потребуется провести собрание собственников квартир с целью поиска оптимального решения большинства. Это решение подается в Росреестр или органы местного самоуправления;
Жилищный кодекс РФ предусматривает также индивидуальное обращение граждан с заявлением о формировании земельного участка;
Участок также может формироваться по обращению местных властей и госорганов.

Если государственный кадастровый учет производится под многоквартирным домом, то участок переводится бесплатно в общую долевую собственность. Подробности изложены в ФЗ №1305-1 «О собственности в СССР». Этот закон касается объектов, которые были возведены до принятия Земельного кодекса РФ, и предусматривает упрощенную процедуру перевода фактически используемой земли под многоквартирными домами в собственность жильцов.

Кадастровый учет – основной способ защиты права собственности не только на квартиру, но и на землю под домом. В наиболее сложных ситуациях земельный участок под домом может быть не выделен, поэтому потребуется проведение межевания кадастровым инженером.

Какие документы потребуются?

Полный перечень документов указан в приказе №370 от 29 октября 2010 года Минэкономразвития:

Заявление от всех владельцев квартир в многоквартирном доме персонально, либо одно, но с указанием волеизъявления каждого долевого участника;
Копии документов, удостоверяющих личности заявителей (физлиц, юрлиц или представителей заявителя);
Если заявитель юридическое лицо, то потребуются копии уставных документов, свидетельства о госрегистрации предпринимателя, компании;
Если обращаются доверители – доверенность и копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
Выписка из Росреестра по указанному объекту недвижимости, срок действия которой не превышает 1 месяц;
Документы, касающиеся зданий, сооружений на целевом участке земли;
Документы, удостоверяющие право собственности на здания, сооружения, доли в общей собственности;
Если у заявителей не имеется документов, подтверждающих право собственности на объекты, расположенные на целевом участке, необходимо приложить также Заявление об отсутствии запрашиваемых сведений.

Обращаем ваше внимание, что оформить в собственность можно не только дома, построенные до введения современного кадастрового учета. Право собственности на землю могут получить дольщики новостроев, домов, которые долго не вводятся в эксплуатацию (долгостроев) и даже дольщики многоквартирных домов, которые находятся в процессе строительства. Так же можно сделать привязку дома к земельному участку.

Важно! Согласно Земельному кодексу, оформление земли под многоквартирными домами – это право, а не обязанность владельцев квартир. То есть, каждый может подать заявление о приватизации земли, но в случае сноса жилого дома право владения квартиры закончится, а получить право на землю уже не удастся.

Земля и реновация в Москве

В Москве получение права собственности на землю очень актуально. Во-первых, это связано с наивысшей ценой объектов недвижимости в РФ. Во-вторых, программа реновации предусматривает компенсацию собственникам сносимых домов, и здесь заключен важный момент. Рыночная стоимость жилья формируется исходя из множества факторов, в том числе учитывая приватизацию земельного участка. Если дом попадает под программу реновации, а у собственников квартиры не оформлена земля (доли в общей стоимости), то право на расчет компенсации с учетом стоимости земли теряется.

Компания «Стар-Сервис» поможет подготовить документы для подачи их в Росреестр, проведет межевание, подготовит исковые заявления в случае обращения в суд. Стоимость оформления земли под домом зависит от количества квартир, имеющейся документальной базы, а также юридических оснований для постановки на кадастровый учет долевой собственности.

Зачем жильцам многоэтажки оформлять собственность на подвалы и землю под домом?.

6 июня 2012 13:00

На вопросы читателей «Комсомолки» ответили специалисты Управления Росреестра по Омской области: начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Анжелика Иванова и заместитель начальника отдела регистрации прав на земельные участки Елена Кобец

— Добрый день, это Ольга Владимировна. У нас в доме 130 квартир. Хотелось бы сформировать участок под домом, чтобы поставить детскую площадку и ограждение. Куда необходимо обращаться?

Е. К.: Возможны два варианта – самостоятельно сформировать участок и привлечь кадастрового инженера либо обратиться в городскую администрацию. Второй вариант менее затратен в финансовом плане. Для формирования земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления. На территории города Омска – это департамент имущественных отношений Администрации города Омска, расположенный по адресу: ул. Краснофлотская, 8. С заявлением о формировании земельного участка может обратиться собственник любой квартиры в многоквартирном доме. По окончании процедуры формирования земельного участка заявителю выдается распоряжение об утверждении схемы границ земельного участка. Далее необходимо поставить участок на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт – этим занимается Кадастровая палата. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона после формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет. Далее вы вправе зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по Омской области. При себе необходимо иметь: распоряжение об утверждении схемы границ земельного участка, справку из БТИ о составе и площади общего имущества многоквартирного дома или кадастровый паспорт на сам многоквартирный дом. Размер госпошлины — 100 рублей.

— Нужно ли организовывать собрание собственников, чтобы принять решение о формировании участка?

Е. К.: Закон о введении в действие Жилищного кодекса содержит норму о том, что за формированием земельного участка вправе обратиться лицо, уполномоченное на это общим собранием сособственников многоквартирного дома. Но Постановлением Конституционного суда РФ в мае 2010 года данная норма признана неконституционной. Что это значит? Впредь любой собственник квартиры или нежилого помещения в этом доме без проведения общего собрания вправе обратиться в департамент имущественных отношений с заявлением о формировании данного земельного участка.

— То есть я сама могу обратиться, несмотря на то, что кто-то из жильцов не согласен?

Е. К.: Да.

— Здравствуйте, меня зовут Анна. Как определяется площадь участка под многоквартирным домом, на которую можно оформить собственность?

Е. К.: Вся территория, которая необходима для обслуживания многоквартирного дома включается при формировании земельного участка в его границы. Каких-то ограничений не существует. Границы при формировании самого участка согласовываются с собственниками соседних земельных участков.

— А вообще обязательно регистрировать право собственности на землю под домом?

Е. К.: Нет, это необязательно. В силу закона именно с момента формирования участка и постановки на кадастровый учет возникает право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок – общее имущество. Государственная регистрация в данном случае носит правоподтверждающий характер.

— Вам звонит Наталья. Кто вправе сдавать в аренду нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников?

А. И.: Распоряжаться общим имуществом вправе только собственники квартир в доме. Для этого необходимо проведение общего собрания. Кворум составляет не менее 50 процентов от общего числа голосов. Если же создано ТСЖ, то также проводится собрание и решение принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов товарищества. Только при наличии этого решения возможна сдача в аренду общего имущества.

— А управляющая компания может этим заняться?

А. И.: Нет, у управляющей компании нет таких полномочий.

— А можем ли мы сдавать в аренду подвал, не оформляя собственность на него?

А. И.: Все зависит от срока аренды. Если договор заключается на срок менее года или на неопределенный срок, то он не подлежит государственной регистрации. А если, например, конкретно определен срок договора и он составляет год и более года, то необходимо регистрировать. Можно обратиться в Управление Росреестра за регистрацией права общей долевой собственности на подвал и договора аренды одновременно.

— Какие документы нужны для регистрации права общей долевой собственности на помещения, которые являются общим имуществом в многоквартирном доме?

А. И.: Для начала необходимо обратиться в одну из организаций, которые осуществляют технический учет и техническую инвентаризацию (сегодня их четыре), с просьбой изготовить кадастровый паспорт на многоквартирный жилой дом. В этом документе будут содержаться сведения обо всем составе общего имущества. Дальше все зависит от того, что конкретно вы хотите зарегистрировать как отдельный объект в многоквартирном доме – подвальное помещение, лестничные пролеты или чердак. Соответственно нужно заказать кадастровые паспорта на эти помещения. С этими кадастровыми паспортами может обратиться любой из собственников многоквартирного дома, но право собственности на жилое либо нежилое помещение у этого собственника должно быть зарегистрировано в ЕГРП (на квартиру, например). Госпошлина составляет 100 рублей. Что касается размера доли в общем имуществе, то Управление Росреестра по своей инициативе его не устанавливает и не просчитывает. Если в протоколе общего собрания собственников жилья будет отражено, кому из сособственников какая доля принадлежит, то это будет отражено в свидетельстве. Вообще же протокол не является обязательным документом. Если его нет, то в свидетельстве будет указано, что доля пропорциональна площади помещения, которое принадлежит собственнику квартиры, например.