Замена бойлера в доме.
за счет собственников
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Задайте вопрос юристу и получите ответ за 1 минуту!
«Горячий» бойлер, или разбитое корыто с холодной водой….
По нашей просьбе данную ситуацию разобрал до мелочей директор ООО УК «ПЖРЭУ Курчатовского района» Валерий ПОЛИКАРПОВ.
— Валерий Владимирович, в Челябинске десятки домов стоят без горячей воды из-за того, что водоподогреватель в доме пришел в негодность и его эксплуатацию запретила ресурсоснабжающая организация, выдав предписание. Что делать людям?
— Федеральное законодательство сегодня предлагает собственникам помещений только два способа решения данного вопроса. Первый и, на мой взгляд, самый эффективный — это проведение капитальных работ на доме: замена водоподогревателя за счет собственных средств собственников в самое ближайшее время с дальнейшим зачетом уплаченных средств в счет будущих платежей за капремонт.
Второй – замена водоподогревателя за счет средств собственников, которые они вносят на счет регионального оператора ежемесячно в «общий котел». Но работы по замене будут выполнены в строгом соответствии с Программой фонда капремонта и в установленные Программой сроки. У всех домов сроки ремонта разные. Как правило, это зависит от даты первой приватизации жилого помещения в доме и даты ввода в эксплуатацию МКД в целом.
— На первый взгляд все просто.
— Нет. Это далеко не так. Как показали встречи с жителями домов, наши граждане убеждены, что все работы по капремонту на доме обязан выполнять кто-то: государство, ЖЭК или управляющая компания, но только не собственники помещений многоквартирного дома. Особенно пожилые люди, они публично и очень эмоционально заявляют на общих собраниях: «:вы все врете нам», «Хотите содрать с нас деньги» и так далее. Я прекрасно понимаю, что за последние несколько лет благосостояние людей значительно ухудшилось. Но есть региональное и федеральное законодательство, которое регламентирует все взаимоотношения по проведению капитальных ремонтов общего имущества в многоквартирных домах.
— И что, совершенно нет никаких лазеек освободить людей от новых, непредвиденных платежей?
— Выбор всегда есть. Но лазеек, как вы говорите, нет! Можно ждать прихода на дом Регоператора капремонта по программе. Но это может продлиться до 15 лет. И все это время жить без горячей воды? А можно поменять в доме водоподогреватель уже в самое ближайшее время, через полтора-два месяца, но за деньги собственников и в сроки, установленные самими собственниками.
— И что для этого нужно?
— Провести общее собрание собственников многоквартирного дома. Эта процедура более чем подробно прописана в Жилищном кодексе. Собрание собственников – высший законодательный орган в многоквартирном доме. Полномочия общего собрания изложены также в Жилищном кодексе. Мы знаем, что организовать жителей дома сегодня очень сложно. Поэтому помогаем собственникам в организации и проведении общих собраний. Мы берем на себя все расходы по работе юристов, печати и оформлении документов. Консультируем инициативную группу. Готовим проектно-сметную документацию на капитальный ремонт.
— И что, собственники благодарны вам за это?
— В целом да. Но вот последняя встреча с жителями дома № 3 по улице Салавата Юлаева показала, что из-за незнания современного законодательства люди очень агрессивны. Они не слышат, что им говорят, и не хотят слышать. Задают вопрос и сами на него отвечают, как им удобно и выгодно. Кричат, дело доходит до оскорблений. Например, просят нашу компанию убрать все киоски, ларьки и магазины, открытые рядом с их домом. Как мы можем закрыть киоск, если мы не открывали его, не выдавали разрешение на его деятельность? Это не в компетенции жилищной организации.
Мы видим, что жители города озлоблены и раздражены. Продукты дорожают. Растут тарифы на коммунальные услуги. Везде и за все нужно платить. И вот на этом фоне собственникам приходится изыскивать дополнительные средства на ремонт бойлера сверх платежей в фонд Регоператора капремонта Челябинской области.
— Но вы же сообщаете людям, что потом эти уплаченные средства за ремонт бойлера будут приняты в зачет Региональным оператором и собственники будут освобождены от обязательных платежей на несколько месяцев?
— Да, сообщаем, разъясняем. Приводим реальные примеры на конкретных домах: Комсомольский проспект, 100, улица Куйбышева, 57, Островского, 21а. На очереди Куйбышева, 35, и Солнечная, 54. Жители этих домов уже провели капремонт в своих домах и на срок от полугода до года освобождены от обязательных взносов на капремонт в зависимости от уплаченной суммы. Но недоверие настолько сильно, что переходит в истерию. Не верят в подготовленные сметы. Сомневаются, что все наши сметы проходят техническую экспертизу. Мы открыты в искренности своих намерений помочь людям и выдаем копии смет на руки. Пусть проверяют. Если сумма предстоящих работ по капремонту велика, то мы идем на рассрочку платежа. Понятно, что это не выгодно для предприятия. Но для нас очень важно, чтобы техническое состояние дома было хорошим, все системы работали, кровля – исправна, а подвал – сухой. В этом управляющая компания с собственниками – единомышленники.
По просьбе старших домов, председателей советов домов, а также членов советов мы организуем осмотры подвалов многоквартирных домов в любое время. Еженедельно по вторникам я с заместителями встречаюсь в ЖЭКах со старшими домов. Изучаю проблемы. Оперативно реагирую. Если решение вопроса не в нашей компетенции, то мы всегда разъясняем, к кому нужно обратиться. Юристы помогают составить заявление или коллективное обращение.
— И все-таки если жители дома решат заменить бойлер уже этим летом, что им делать?
— Провести собрание собственников. Нужна наша помощь – пусть обращаются. Окажем методическую помощь. Если две трети собственников проголосуют за замену бойлера, то после оформления протокола мы сразу заключаем договор с подрядной организацией, выставляем первый платеж собственникам помещений дома. В ближайший месяц начинаются работы. Контроль за выполненными работами осуществляют представители от собственников помещений МКД и от нашей управляющей компании. Мы как раз в первую очередь заинтересованы в качестве работ. Зачет жителям дома будет выполнен после оплаты всеми собственниками стоимости работ. Все необходимые документы нами будут представлены Регоператору, который потом осуществляет самостоятельную проверку работ для осуществления зачета.
— Должны ли собственники делать обязательный взнос на капремонт Регоператору в период оплаты работ по замене бойлера?
— Да, обязаны. Это требование законодательства тяжело воспринимается людьми. Но это условие обязательно. Только потом, после окончания рассрочки по оплате, собственники, оплатившие работы по замене бойлера, будут освобождены от взносов на капремонт. Это решение принимает Региональный оператор капремонта.
— Что можете посоветовать собственникам квартир в домах, где пришло время капитально отремонтировать общее имущество дома?
— Нужно понять одну простую истину. Время планового социализма в России окончилось в начале 90-х. Двадцать лет государство капитально не ремонтировало дома. В 2005 году с изменением жилищного законодательства вся ответственность за состоянием общего имущества в многоквартирном доме возложена на собственников помещений данного дома. Никто эти правила менять не собирается. Чуда не произойдет. И уже сегодня нужно решать вопрос с заменой бойлера, если он вышел из строя, а не ждать манны небесной.
Решение по этому вопросу каждый собственник должен принимать персонально, серьезно и ответственно. Не нужно поддаваться психозу толпы и буйных соседей. Практика показала: закончится очное собрание во дворе, все пойдут по квартирам. А на вопрос к буйным: «А ты готов организовать жителей дома на новые дела? Ты же так кричал и все отвергал» мы слышим в ответ: «А я что? Я ничего!». И все возвращаются домой к «разбитому корыту» с холодной водой.
Кто оставил жильцов без горячей воды?.
Жители многоквартирного дома №1 по улице Октябрьская в Челябинске почти два месяца живут без горячей воды. Причиной стала поломка бойлера, на ремонт которого управляющая компания предложила жильцам собрать деньги самостоятельно. К какому виду работ – текущему или капитальному – относится замена теплообменника, обязаны ли собственники квартир оплачивать эту услугу, выяснял сайт DomChel.ru.
Нынешним летом в доме №1 по улице Октябрьская проводилась опрессовка теплосетей. Один из собственников рассказал нашему сайту, что, спустя две недели отключений, горячая вода в квартирах так и не появилась. Оказалось, что в результате гидравлических испытаний сразу три теплообменника в этих домах вышли из строя.
«Мы живем без горячей воды уже почти два месяца, – говорит житель дома Евгений Петров (фамилия изменена. – Прим. ред.). – После того как выяснилось, что бойлеры сломались и требуют замены, представители управляющей компании вышли с инициативой провести общее собрание собственников и принять решение об оперативном ремонте бойлеров, ведь успеть провести работы необходимо до начала отопительного сезона».
В управляющей компании пояснили, что проблемы с бойлером начались уже давно. «Срок эксплуатации теплообменника составляет 10 лет, а дому уже 13, – комментирует главный инженер ООО УК «Альтернатива» Владимир Постовалов. – Последние годы мы откровенно тянули работу бойлеров, ставя хомуты, чтобы продлить срок их службы. Но при последней опрессовке теплосетей мы получили предписание от ресурсоснабжающей организации МУП «ЧКТС» об их замене до конца летнего сезона. Эксплуатация прежних просто невозможна».
К работам по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши и подвальных помещений; утепление и ремонт фасада; установка общедомовых приборов учета потребления ресурсов; ремонт фундамента многоквартирного дома.
Затем УК предоставила жильцам смету, финальная стоимость работ по ней составила 1 миллион 997 тысяч рублей. В список включили не только замену трех бойлеров, но и установку новых тепловых узлов. Главный инженер компании отметил, что первые расчеты и вовсе достигали порядка трех миллионов рублей, но эту сумму удалось значительно сократить.
Так, жителям на эти цели предстоит заплатить по 105 рублей за кв. м жилой площади. Например, за квартиру площадью 40 квадратов собственники должны заплатить за замену бойлера 4200 рублей, владельцы «трешек» площадью около 80 кв. м – 8400 рублей. В компании уточнили, что этот взнос в квитанции будет прописан отдельной графой, и к платежу за содержание и ремонт общедомового имущества он не имеет отношения. Более того, этот взнос собственники могут оплатить не единовременно, а рассрочкой в течение года. Но у многих жильцов новость о новом сборе средств вызвала возмущение.
В УК им объяснили, что согласно Жилищному кодексу замена бойлера относится к виду капитального ремонта, и ремонт проводится за счет средств собственников. Так, эти работы в назначенные сроки проводит региональный оператор капремонтов или подрядная организация, которую выбирают сами жители, если на доме работает специальный счет. В доме № 1 по улице Октябрьская такого спецсчета нет, а взносы жителей на капремонт направляются в общий котел.
Правда, по региональной программе капитальный ремонт теплосетей в этом доме планируется не раньше 2032 года, поэтому единственный выход для жителей дома – организовать общее собрание и большинством голосов принять решение о замене теплообменника. «Протокол мы направляем регоператору, и он принимает решение о том, что замену сетей нужно провести досрочно», – добавляет представитель УК Владимир Постовалов.
В пресс-службе регоператора капремонта в Челябинской области подтвердили, что по закону жители имеют право сделать ремонт по одному из видов работ раньше срока, который указан в графике: «В таком случае со стороны регоператора производится зачет средств. По факту выполненных работ мы на время приостанавливаем начисление взносов для жителей данного дома, квитанции им не приходят. Они оплачивают целевой взнос на проведенный капитальный ремонт».
Но для этого должны быть соблюдены несколько важных моментов. Во-первых, работы должны проводиться не частично, а полностью. Во-вторых, стоимость замены бойлера не должна превышать предельную стоимость, установленную программой на этот вид ремонта. В организации уточнили, что предельная стоимость установки узлов управления потреблением горячей воды в 2016 году составляет 1 000 680 рублей за штуку. Кроме того, работы должны проводиться только на деньги собственников жилья, без привлечения бюджетных средств.
Напомним, что в прошлом году аналогичная ситуация произошла в другом многоквартирном доме Челябинска – по улице Набережной. Там также после проведения опрессовки теплосетей вышел из строя один из бойлеров, оставив без горячей воды лишь несколько квартир. К сожалению, соседям так и не удалось договориться, решение о замене теплообменника на собрании не было принято. Некоторым жильцам пришлось устанавливать в квартирах водонагреватели.
1 августа в Челябинске стартовал заключительный этап опрессовки теплосетей. Горячую воду отключили в 124 домах, девяти детсадах и четырех больницах. Все объекты расположены в Тракторозаводском районе. В управлении ЖКХ администрации города утверждают, что максимальный срок отключения горячей воды – две недели. Впрочем, этот срок в скором времени может сократиться. Стратегия развития ЖКХ до 2020 года предполагает радикально сократить время отключения горячей воды для подготовки сетей до одной недели.
Загрузка...