Жкх что должны делать по домами

Обязанности старшего по дому в многоквартирных домах.

В настоящее время жильцы многоквартирных домов испытывают острую необходимость в наличии такого человека как старший по дому или подъезду.

За работой управляющих компаний важно следить пристально, чтобы интересы собственников квартир были защищены, а сделать это самостоятельно зачастую владельцы жилья не могут.

Как быть жильцам многоквартирных домов, не способных объединиться для контроля управляющих компаний?

В этой ситуации поможет не кто иной, как старший по дому. Он проследит, чтобы надлежащие услуги предоставлялись в полном объеме, в указанные сроки и соответствовали заявленному качеству.

У старшего по дому иди подъезду будут на хранении находиться важные документы, содержащие сведения о решениях собраний, всевозможные акты о проведении работ подрядчиками, ключи от подвалов и колясочных и деньги, собранные для нужд домового хозяйства.

Именно старший по дому поможет владельцам квартир разобраться в тонкостях правовых вопросов, а также представит их интересы в ходе переговоров с управляющими компаниями, сэкономив не только драгоценное время, но и денежные средства жильцов.

Процедура выборов

На должность старшего по дому или подъезду человек назначается по итогам голосования общего собрания собственников квартир. Результаты голосования заносятся в протокол, если предварительно жильцы решат, что им необходимы подобного рода услуги.

Согласно законодательству, вопрос о назначении может поднять любой из собственников в рамках очередного или специально организованного внеочередного собрания.

Организовать внеочередную встречу может также любой владелец квартиры, при условии, что он известит остальных членов собрания как минимум за десять дней, составив повестку. Также заранее нужно выбрать точное время и место проведения.

Чтобы утвердить решение о выборе такой должности, как старший по дому или подъезду, в обязательном порядке обязательно наличие кворума, то есть согласия как минимум двух третей участников собрания. Непосредственно человека, который займет почетный пост, предстоит выбрать членам кворума большинством голосов (результаты заносятся в протокол собрания).

В домах с большим количеством квартир допускается проведение заочного голосования, организацией которого занимается инициатор идеи. Выбрать человека на должность могут только собственники квартир, приватизировавшие свое жилье. Арендаторы к голосованию не допускаются.

Для утверждения результатов составляется специальный протокол, а принятое большинством решение обязаны принять к исполнению все жители дома без исключения. Жилищный кодекс подробно описывает возможные спорные ситуации, которые могут возникнуть в процессе выборов, а также предлагает способы обжалования результатов.

Права и обязанности

Еще до проведения выборов следует четко установить права и обязанности старшего по дому или подъезду. Кроме того, ему положено вознаграждение за деятельность и обязательная компенсация рабочих расходов.

Итак, примерный список обязанностей:

контроль уборки подъездов, лифтов и прочих общих помещений, а также благоустройства придомового участка и соблюдения всех норм, установленных на законодательном уровне (санитарных, противопожарных и т.д.);
контроль своевременной и качественной уборки снега в зимние месяцы;
контроль качества капитального ремонта в доме;
пояснение жителям дома, в чем заключаются их обязанности и права в том, что касается пользования общими помещениями;
предоставление контактных данных эксплуатационных служб, к которым жильцы могут обратиться за помощью при возникновении чрезвычайной ситуации;
содействие представителям контролирующих органов в ходе проведения всевозможных плановых и внеплановых мероприятий (сотрудникам полиции, органам соцзащиты, санэпидемстанции и др.);
внесение предложений по организации хранения общего имущества собственников жилья;
хранение ключей от служебных помещений, электрощитовой, запасного входа, а также всевозможных документов, таких как паспорт дома, протокол о техническом осмотре общих помещений и т.п.;
устранение нарушений в сфере содержания или использования общего имущества и помещений;
ведение журнала, в котором содержится информация об общих собраниях жителей дома, занесение решений в протокол, сбор жалоб и предложений от жильцов.
составление отчета о результатах работ, проделанных за прошедший год и предоставление его жильцам. Отчитывается старший по дому перед общим собранием.

Теперь к перечню прав. В него входят следующие возможности:

оценка качества работ, проведенных управляющей компанией;
содействие жильцам в решении вопросов, связанных с оплатой услуг ЖКХ;
участие в процессе контроля распределения финансов, собранных на нужды домового хозяйства;
отправка предложений о проведении капремонта общих помещений в управляющие компании;
внесение предложений касательно улучшения условий использования и содержания общих помещений;
требование об исправлении нарушений со стороны управляющих компаний;
созыв жильцов для участия в общем собрании;
принятие необходимых мер в отношении собственников и арендаторов жилья, которые нарушают те или иные правила эксплуатации помещений.

Зарплата и компенсация деловых расходов

При назначении старшего по дому или подъезду на бесплатной основе, необходимо понимать, что обязанности с высокой долей вероятности не будут выполняться в требуемом объеме. Человека, занимающего такую важную должность, следует заинтересовать финансовой выгодой.

Зарплата старшего по дому является одной из статей, входящих в список жилищно-коммунальных услуг, а ее размер устанавливается в рамках собрания собственников квартир.

Что касается компенсации расходов, которые были вызваны рабочей необходимостью, есть два варианта возмещения потраченной старшим по дому или подъезду суммы:

Средства возвращает управляющая компания — крайне нежелательный способ, так как ставит человека в зависимость от организации, интересы которой часто не совпадают с интересами жильцов, следовательно, компания может завербовать старшего по дому или подъезду.
Издержки компенсируются непосредственно жильцами многоквартирного дома — наилучший способ разрешения данного вопроса, опять же, нужно будет выделить отдельную строку в затратах на коммунальные услуги.

Инструкция по организации оплаты

Даже если жильцы согласятся платить старшему по дому или подъезду, то получить причитающиеся деньги человеку будет не так просто, как кажется на словах. Собирать средства за оплату услуг самостоятельно, пытаясь взыскать их с каждого жильца в отдельности — неблагодарное и затратное по времени занятие, которое приведет разве что к уходу человека с занимаемой должности.

Оплату услуг можно организовать через аппарат управляющей организации, отправив запрос на включение соответствующей статьи в перечень расходов за ЖКУ (формально старший по дому или подъезду устраивается на работу в управляющую компанию).

Предварительно важно получить одобрение от членов общего собрания и определить правила начисления и сумму вознаграждения. Однако этот способ может не удовлетворить старшего по дому, потому что из его зарплаты примерно 50% средств пойдет на оплату налоговых сборов и отчислений в Пенсионный фонд.

Еще один способ — регистрация ИП и заключение соглашения с управляющей организацией от лица предпринимателя. В этом случае вычет из причитающейся суммы составит всего около 10%.

Права и обязанности старшего по дому или подъезду.

Ранее мы уже рассказывали о том, как проверить работу старшего по дому. Но кто эти люди — старшие по дому и подъезду, и чем они занимаются? Для начала стоит отметить, что такое понятие, как старший по подъезду или дому в новом Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. Тем не менее, его можно найти в нормативных актах органов местного самоуправления. В связи с этим типовой инструкции прав и обязанностей старшего по подъезду/дому просто не может быть, для каждого населённого пункта она будет своей.

В то же время, большинство инструкций содержит основные пункты:

1. Общие положения, в которых прописывается, кем признаётся старший по подъезду/дому и кому он подчиняется.

2. Обязанности старшего, которые могут включать в себя:

а) периодический контроль за уборкой подъездов, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования, за выполнением жилищно-эксплуатационными организациями работ по уборке, благоустройству и оборудованию придомовых территорий, за соблюдением санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и эксплуатационных требований, правил содержания домашних животных;

б) осуществление контроля уборки придомовой территории и мест общего пользования в подъезде, контроль за уборкой снега на придомовой территории в зимний период;

в) приём всевозможных мер по устранению недостатков и нарушений в эксплуатации и содержании общего имущества в подъезде;

г) подготовка предложений по содержанию и сохранению имущества;

д) разъяснение жильцам их прав и обязанностей по содержанию и эксплуатации жилых и нежилых помещений, мест общего пользования, а также предоставление адресов эксплуатационных организаций, куда они могут обратиться в случае возникновения аварийных, чрезвычайных и иных ситуациях;

е) хранение комплекта ключей от запасного выхода, служебных и эксплуатационных помещений, электрических щитов и вводных устройств;

ж) осуществление контроля за проведением текущего и капитального ремонта;

з) оказание содействия органам пожарного надзора в осуществлении мероприятий по обеспечению противопожарного состояния жилых домов, органам социальной защиты в предоставлении помощи малоимущим гражданам, учреждениям здравоохранения в проведении профилактических и противоэпидемиологических мероприятий и органам внутренних дел в укреплении общественного порядка;

и) ведение и хранение журналов протоколов общих собраний жильцов, учёта обращений жителей, совместных технических осмотров общего имущества, паспорта многоквартирного дома;

к) ежегодное предоставление отчёта о проделанной работе.

Старший по подъезду/дому подотчётен общему собранию жильцов, решением которого срок его полномочий может быть продлён или прекращён досрочно.

3. В то же время, старший по подъезду/дому вправе:

а) запрашивать необходимую информацию и направлять управляющей организации (правлению ТСЖ или ЖСК) требования об устранении нарушений обязательств;

б) вносить предложения по улучшению содержания, эксплуатации и ремонта;

в) участвовать в осуществлении контроля за использованием финансовых средств на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома;

г) оказывать содействие населению по вопросам начисления платы за жилищные и коммунальные услуги;

д) направлять в управляющую организацию (правление ТСЖ или ЖСК) предложения о необходимости выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома;

е) оценивать качество работ, выполняемых управляющей организацией (правлением ТСЖ или ЖСК), участвовать в составлении актов приемки выполненных работ;

ж) принимать меры общественного воздействия в отношении нанимателей и собственников жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования жилыми помещениями;

з) инициировать проведение общих собраний собственников помещений многоквартирного дома;

и) избираться в члены районного домового комитета, а также «старшим по району».

4. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей старший по дому/подъезду несет в соответствии с действующим законодательством.

Управление многоквартирными домами (договор управления многоквартирными домами).

Вопрос: Согласно новому Жилищному кодексу мы (собственники многоквартирного дома) заключили договор управления общим имуществом многоквартирного дома с новой компанией 01.10.06. Но дом наш администрация не передаёт по акту передачи в УК, а с 9.01.07 приняла решение о ликвидации старой управляющей компании МУП ЖКХ. Что нам в этом случае необходимо сделать, чтобы ускорить процедуру передачи дома?

Разберемся в ситуации сначала с точки зрения возникновения и прекращения прав по управлению (обслуживанию) Вашего многоквартирного дома у МУП ЖКХ и у новой УК.

Возможно предположить (из-за недостаточности информации в вопросе), что обязанность по обслуживанию Вашего дома возникла у МУП ЖКХ на основании распоряжения ОМС.

Здесь могло быть два варианта:

либо Ваш дом был передан в МУП ЖКХ на праве хозяйственного ведения (что раньше было очень распространенным явлением),
либо он был передан просто на обслуживание МУП ЖКХ, без передачи прав на дом.

Итак, в момент вступления в силу распоряжения ОМС МУП ЖКХ приобрел обязательства по обслуживанию Вашего дома.

Теперь остается выяснить, когда такие обязательства у него прекратились. Здесь опять-таки возможны два варианта:

если дом был передан на праве хозяйственного ведения в МУП ЖКХ, то права по обслуживанию дома прекратятся:
либо если МУП ЖКХ откажется от прав на него (это решение должно быть подкреплено распоряжением ОМС об изъятии жилого дома у МУП ЖКХ в связи с отказом от прав на него),
либо если ОМС правомерно изымет дом у МУП ЖКХ по иным основаниям (например, в связи с приведением реестра муниципальной собственности в соответствие с действующим законодательством или в связи с ликвидацией МУП).

Таким образом, для прекращения обязательств по обслуживанию Вашего дома потребуется решение ОМС, следствием которого будет прекращение права хозяйственного ведения на Ваш дом, что повлечет прекращение обязательств по его обслуживанию.

если дом был передан ОМС на обслуживание МУП ЖКХ, то обязательства по обслуживанию могут прекратиться:
либо на основании распоряжения ОМС о прекращении обязательств МУП ЖКХ и о передаче дома в новую УК,
либо просто в связи с невозможностью МП УЖКХ далее осуществлять свои обязательства по обслуживанию дома, поскольку такие обязательства возникли у новой УК на основании решения собственников помещений и заключенного договора управления.

Таким образом, для прекращения обязательств по обслуживанию Вашего дома потребуется факт невозможности исполнения обязательств в связи с передачей обязательств по обслуживанию другому лицу (новой УК), то есть заключение договора управления с первым собственником помещений с новой УК.

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

Собственники помещений или уполномоченная ими УК обязаны направить письменное уведомление в ОМС и МУП ЖКХ о том, что выбрана управляющая компания для управления домом сразу после оформления протокола общего собрания по выбору способа управления либо сразу после подписания первого договора управления с собственниками помещений;
Для ускорения и упрощения процедуры передачи дома ОМС должно издать распоряжение о передаче дома (и изъятии его у МУП ЖКХ) новой УК, в котором указать МУП ЖКХна необходимость изменение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов и подрядчиков в части обслуживания Вашего дома и на необходимость передачи технической документации новой УК (это особенно важно, если дом числится на праве хозяйственного ведения у МУП ЖКХ).

Решение о ликвидации МУП ЖКХ не является препятствием для деятельности новой УК, поскольку это является еще одним основанием для прекращения обязательств МУП ЖКХ по обслуживанию Вашего дома. Единственное обязательство, которое у нее может остаться перед Вами в части управления Вашим домом – это передача технической и иной документации, необходимой для управления домом. Ответной мерой на непредставление технической и иной документации на дом может стать обращение собственников или новой УК в суд с иском об истребовании такой документации. Дело в том, согласно статье 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Согласно письму Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора с МУП ЖКХ, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Если такой договор отсутствует, целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у новой УК обязанности управлять многоквартирным домом. Следовательно, МУП ЖКХ обязан был передать техническую документацию на Ваш дом вновь избранной УК 1 ноября 2006 года.

Остальные обязательства, по которым МУП ЖКХ получил денежные средства, однако работы не выполнил, также могут стать поводом для обращения в суд. Однако при наличии таких обязательств Вы должны обратиться в ликвидационную комиссию с требованием о возмещении ущерба, причиненного неисполнением обязательств. При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении ваших требований или уклонении от их рассмотрения Вы вправе обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. Это право желательно осуществить не позднее двух месяцев с момента публикации о ликвидации МУП ЖКХ.

Если же ОМС не осуществляет необходимые действия в отношении передачи Вашего дома новой УК (если эти действия на самом деле необходимы), а Вы своевременно предоставили документы, свидетельствующие о возникновении прав управления у новой УК, то Ваша реакция может быть следующей:

обращение собственников помещений многоквартирного дома с жалобой на бездействие ОМС, нарушающее права граждан, в суд (суд вправе обязать ОМС удовлетворить требования гражданин);
обращение в суд собственников помещений многоквартирного дома за возмещением убытков и компенсацией морального вреда, причиненных незаконным бездействием органа местного самоуправления, если Вы предварительно письменно обратились в ОМС с заявлением о необходимости осуществить передачу дома в управление новой УК (суд вправе обязать возместить убытки и моральный вред, причиненный ОМС бездействием);

Еще по поводу акта передачи дома от органа местного самоуправления. По большому счету акт передачи дома необходим для:

фиксация состояния дома на момент его приемки новой управляющей компанией;
фиксации обязательств ОМС по финансированию ремонта дома в виду того, что срок капитального ремонта уже наступил (если дом числился в муниципальной собственности до избрания новой УК)

Если Вы преследуете только первую цель, то есть рассматриваете акт приемки домам как средство обезопасить УК от ответственности за действия предыдущей обслуживающей организации, то акт приемки дома между новой УК, МУП ЖКХ и ОМС можно заменить актом приемки дома между собственниками помещений и новой УК, где при совместном осмотре фиксируются все недостатки конструкций и инженерных систем дома. В этом случае даже возможно привлечение подрядчиков для проведения строительно-технической экспертизы. В принципе возможно даже включение в стороны акта МУП ЖКХ с высылкой ему экземпляра подписанного всеми сторонами акта приемки (заказное с уведомлением). Таким образом, Вы дадите возможность МУП ЖКХ попытаться опровергнуть данные акта приемки, и с другой стороны, сохраните у себя доказательства уклонения от подписания акта. Конечно, если МУП ЖКХ ликвидируется, то смысла в этом не будет, поскольку здесь важно своевременно обратиться в суд за возмещением ущерба, в противном случае после ликвидации уже никто не будет нести ответственность за его действия.

Если же Вам необходимо именно зафиксировать обязательства МУП ЖКХ и ОМС, то единственный принудительный способ это сделать – обращение в суд.